전세사는 집이 경매로 넘어간다면, 내 전세금 돌려받을 수 있을까?

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임차인은 채권자라는 사실을 잊지 말자!

자세한 내용에 들어가기에 앞서 임차인 즉 전세로 살고 있는 사람은 임대인 즉 집주인에게 돈을 빌려주고 그 집을 빌려서 살고 있는 사람입니다. 한마디로, 집주인은 집을 담보로 세입자에게 돈을 빌리는 입장이므로, 임대인이 임차인보다 법적으로 더 우월한 지위가 아니라는 것을 꼭 기억합시다! (묵시적 계약 갱신 / 계약 갱신 청구권 등 법적으로 세입자를 보호하는 장치들도 많습니다.)

 

개인적으로는 집주인이 갑이다라는 것은 잘못된 인식이며, 대부분의 세입자분들이 부동산에 대해 지식이 부족하기 때문에 집주인에게 휘둘리는 경우가 많습니다. 게다가, 동네 부동산 사장님들도 이해관계상 다들 집주인 편을 들기 때문에 더 휘둘리기 쉽습니다.

 

※특히 동네 부동산 사장님들 믿지 마세요. 그분들은 계약금이 커야 자신들이 얻는 마진이 커지며, 계속 재 계약을 유도해야 돈벌이가 되기 때문에 집주인 분들에게 매매/전/월세 등 가격 인상과 재 계약을 유도하는 입장입니다.

 

일반적으로 동네 부동산 사장님들이 건물 주인분들에게 "주변 매매/전/월세 시세가 올랐는데 세입자 새로 받던지 아니면 세입자한테 전세가 올려서 재 계약하자고 하세요~" 연락하는게 일반적입니다. 절대 그들은 여러분의 편이 아닙니다.

 

특히 한국 부동산은 전세 제도로 인해 집주인과 세입자의 이해관계가 치열할 수밖에 없으므로 스스로 공부하고 대응하셔야 합니다.

 

 

전세 사는 집이 경매로 넘어간다면?

우선 결론부터 말씀드리면, 몇 가지 사항만 잘 준수하시면, 전세 사는 집이 경매로 넘어가던 말던 전세금을 돌려받는 것에 문제가 없습니다.

 

준수 사항

1. 매매가랑 전세가가 역전된 경우는 절대 전세 들어가시면 안 됩니다. 이건 기본!(매매가 대비 전세가가 50%를 넘지 않아야합니다.)

2. 전세 계약 작성 전에 꼭 전세 들어갈 집에 '등기부 등본'을 확인하세요. 해당 등기부 등본상에 근저당이 잡혀있다면, 왠만하면 그 집에는 전세로 들어가시면 안 됩니다. (케이스마다 다르긴 하지만, 큰 금액이 근저당으로 잡혀있다면, 전세금을 못 돌려받을 확률이 더 높습니다.)

3. 등기부 등본상에 건물과 해당 건물이 있는 토지 자체가 집주인 소유가 맞는지 확인하셔야 합니다. 간혹 오피스텔의 경우 건물 주인과 땅 주인이 다른 경우가 있는데요. (이 경우는 거의 계획 부동산인 겁니다.) 절대 내 돈을 보장받을 수 없습니다.

4. 계약서 작성 시, [계약일로부터 잔금 및 입주일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지한다.]라는 특약을 넣는다.

5. 등기부 등본상에 문제가 없다면, 전세 계약서 작성 후, 빨리 동사무소 가셔서 전입 신고 및 확정일자를 받으셔야 합니다.

 

 

전세 사는 집이 경매로 넘어가지 않으려면 전세금을 더 내라?

집주인이 세입자에게 "전세금 더 내지 않으면, 집 경매로 내놓을 수밖에 없습니다." 이런 식으로 협박하는 경우 세입자는 전세금을 올려줄 의무가 없습니다. (단 계약 갱신 때, 전세금에 5% 인상 요구는 법적으로는 문제가 없습니다만, 문제는 20%~30%씩 인상 요구하는 경우입니다. 이건 거의 고리대금이죠.)

 

잘 생각해보세요. 집주인이 집을 경매로 내놓아야 할 정도로 현금이 부족한 것은 집주인이 자산 운영을 잘 못한 것이지 세입자가 책임질 일이 아닙니다.

 

게다가, 전세금을 인상하는 경우 계약서를 다시 작성하게 되는데 이때, 오히려 세입자가 위험에 노출되게 됩니다.

왜냐하면, 집주인은 세입자와 계약을 종료하고 바로 해당 집을 근저당 잡아서 대출을 받고, 아무것도 모르는 세입자는 전세금 인상으로 그 집을 재 계약함으로써, 법적인 보호가 후 순위로 밀리는 경우가 많기 때문입니다.

(부동산 사장도 집주인 편이기 때문에 자세하게 짚어주지를 않습니다.)

 

 

전세 사는 집이 경매로 넘어가면 세입자한테 더 유리하다!

앞서 준수사항 5가지만 지키셨다면, 집이 경매로 넘어가는게 세입자에게 더 유리합니다. 부동산 경매란 법원에서 해당 부동산을 처분하고 발생하는 금액을 채권자들에게 배당해주는 것인데요. 세입자 또한 채권자이기 때문에 배당을 받으며, 앞서 준수사항 5가지만 지켰다면, 1순위 채권자로 우선 배당을 받게 되기 때문에 전세금을 지킬 수 있는 것입니다.

 

 

경매로 넘어간 후, 그 집이 낙찰되지 않는다고 너무 걱정하지 마세요!

경매로 넘어간 집을 사려는 사람이 안 나타나고 계속 경매가 유찰되는 경우도 왕왕 발생합니다. 이런 현상은 보통 세입자가 높은 전세금을 내고 살고 있는 경우에 나타나는데요.

(앞서 말씀드렸던 전세가가 매매가에 50%를 넘지 않도록 하라는 이유가 여기있습니다.)

 

예를 들어 해당 집에 시세가 [1억 원]인데 [전세가 7000만 원] 살고 있으며, 1순위 채권자라면, [잉여주의]원칙에 따라, 경매를 통해 우선적으로 최소한 1순위 채권자의 배당금 [전세 7천 만원]이 배당되어야만 하므로, 유찰되어도 [전세 7천 만원]이하로 가격이 하락하지 않습니다.

 

단, 1순위 채권자인 세입자가 해당 집을 경매로 넘긴 경우는 더 하락하는 것도 가능
[잉여주의]란 강제 경매를 신청한 사람이 배당금을 조금이라도 받을 수 있느냐가 중요하기 때문입니다. 예를 들어 2순위 채권자인 은행이 강제 경매를 신청한 경우, 1순위 채권자에 배당금을 먼저 지불한 후, 2순위 채권자에게 잉여 금액이 지불되며, 위 예시에서 경매 낙찰가 [8천 만원]이라면 2순위 채권자는 근저당이 [5천 만원]이여도 [1천 만원]밖에 받을 수 없습니다. (앞서 말씀드렸던 전세가가 매매가에 50%를 넘지 않도록 하라는 이유가 여기있습니다.)

 

그러나, 경매에 참여하는 참여자 입장에서는 해당 집에 시세가 [1억 원]인데, 1순위 채권자가 [전세 7천 만원]이라면, 차익이 크지 않다보니 참여하기가 꺼려지며, 참여하더라도 최대한 유찰을 통해 낮은 가격에 입찰하려고 기다리기 때문입니다.

 

이때는 그냥 살면서 기회를 옅보셔야합니다. 경매 유찰의 경우 서울 기준 한번 유찰될 때마다 가격이 감정가에서 -20%씩 하락하므로, 내가 직접 경매에 참여하여 그 집을 사는 것도 방법입니다. (보통 인테리어 업체나 건설사에서 적당한 가격 되면 잽싸게 사갑니다.)

 

직접 경매에 참여하여 사라고 하는 이유는 다음과 같습니다. 만약 내 전세금 7천 만원까지 경매가가 떨어진다면, 그냥 경매에 참여하여, 7천~8천 정도를 응찰합니다.

 

내가 배당금으로 받을 돈이 7천 만원인데, 경매 응찰가로 8천을 썼다면, 어차피 7천은 나의 전세금으로 배당 받으므로 실제로 1천 만원만 더 보태서 그 집을 사는 것이므로 나쁘지 않은 거래가 될 수 있습니다.(집 시세가 1억이므로 8천 만원에 구입하면 2천 만원에 이익을 볼 수 있습니다.

 

이렇게 전세가와 매매 시세 차이가 너무 적은 경우 경매 참여자가 없기 때문에 세입자가 그냥 사는게 좋습니다. 자칫 전세금 이하의 가격으로 낙찰되면 배당금 7천을 다 받지 못할 수 있으므로, 그 점에 주의하셔야합니다.

 

 

그 집을 차라리 세입자가 낙찰 받는게 방법인 이유

위의 예시는 극단적이긴 하지만, 만약 내가 [9천 만원]에 해당 경매 물건을 낙찰받는다면, 어차피 그 중 [7천 만원]은 배당금 명목으로 나에게 다시 돌아오며, 실질적으로 [2천 만원]만 더 지불하면, 그 집에 대한 소유권을 갖을 수 있기 때문입니다.

 

 

결국 중요한 건 자신이 1순위 채권자가 되는 것

결국 중요한건 앞서 준수사항 5가지를 잘 지키는 것입니다. 가장 최악의 상황인 집이 경매로 넘어간 후, 계속 유찰되어도 내 권리가 보장되는지가 가장 중요합니다. 계속 유찰되다가 경매가 낙찰되면, 1순위 채권자가 먼저 배당 후 나머지들은 남는 금액으로만 배당받기 때문에 1순위 채권자가 아니라면, 돈을 지키기 힘들 수 있습니다.

 

 

법이 바뀌면서, 등기부등본과 확정일자를 집에서 쉽게 확인이 가능합니다.

전셋집 등기부등본 집에서 편하게 열람하는 방법!

집에서 전세 계약 확정일자 편하게 확인하는 방법

 

최근 부동산이 하락세를 보이면서, 많은 전세 세입자분들이 전세금을 돌려받지 못할까 봐 불안해하시는데요.

내 재산을 지키는 방법은 스스로 공부하는 방법밖에 없다는 점을 명심하시고, 다들 파이팅입니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

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경매 외에 공매로 집이 넘어가는 경우도 있습니다. 세금 체납으로 인해 국가에서 해당 체납자의 부동산을 공매로 내놓고는데요. 이 경우, 해당 집에 전세로 살고있고 1순위 채권자라고 할지라도, 법은 항상 세금을 채우는 것을 우선합니다. 그렇다면, 공매로 집이 넘어간 경우 세입자는 아무런 대응 방법이 없을까요? 아래글에서 살펴보았습니다.

2022.09.19 - [알아두면 좋은 정보] - 전세사는 집이 공매로 넘어간다면? 내 전세금 지킬 수 있을까?

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