전세사는 집이 공매로 넘어간다면? 내 전세금 지킬 수 있을까?

전세사는 집이 공매로 넘어갈 경우

최근 전세사는 집이 경매로 넘어간다면? 내 전세금 지킬 수 있을까?라는 글을 작성 후, 많은 분들이 공매로 집이 넘어가는 경우는 전세금을 돌려받지 못한다고 말씀하시는 분이 많았습니다.

 

그 이유로 공매는 세금의 체납으로 인해 공매로 넘겨지며, 법적으로 세입자에 대한 배당보다 국가 세금의 체납분을 채우는 것이 우선하기 때문이라고 알고 계시는 분이 많더군요.

 

물론 국가 세금의 체납분이 우선 배당된다는 것은 사실이며, 이는 세입자에 대한 배당보다 권리가 앞서 있습니다. 하지만, 여기서 살펴봐야할 중요한 쟁점은 아래와 같습니다.

 

 

세금의 체납이 우선 배당되기 위한 중요한 쟁점

1. 세금 체납이 전세 세입자 전입 이전에 누적된 것인가? 혹은 이후에 누적된 것인가?

2. 세금 체납 사실을 세입자가 인지하고 있었는가?

 

당연하게도, 세입자가 전입 온 이후, 계속 세금이 체납되어서 공매로 넘어간 것이라면, 세입자가 그 부분까지 책임을 지는 것은 부당합니다.

 

세입자는 처음 전세 계약서를 쓸 당시에 정보만을 토대로 계약한 것이므로, 그 이후, 집주인이 세금을 미납해서 집이 공매로 넘어갔다면, 전세 계약서 쓸 당시에 세금 체납 분까지만 세입자의 권리에 우선할 뿐, 그 이후는 세입자가 알지 못하는 부분이므로 책임이 없는 것이죠.

 

또한 공매는 경매와 다르게 [인도명령상대방제도]가 적용되지 않기 때문에 전세 세입자가 공매 낙찰자에게 명도를 넘겨줄 의무가 없습니다.

 

즉 어떤 집이 공매에 나와서 A가 이 집을 낙찰 받았다고 하더라도, 이 집에 살고 있는 전세 세입자에게 명도를 받기 위해서는 또다시 재판을 해야 합니다. (재판 비용도 만만치 않으며, 공매 낙찰자가 100% 승리한다는 보장이 없습니다!)

 

실제로 이러한 복잡한 문제로 인해, 집이 공매로 나와도 낙찰받고자 하는 사람이 없고, 계속 유찰되기 일 수 이며, 결국 그 집에 살던 전세 세입자가 공매에 직접 참여하여, 낙찰받으면서 상황이 종료되는 것이 일반적입니다.

 

※경매 참여자들 또한 이러한 문제를 잘 알고 있기 때문에 공매 매물은 보통 빈 토지나, 자동차 같은 것들이 주로 거래되며, 빌라와 같은 건물들은 계속 유찰되는 편입니다.

 

 

집주인의 세금 체납 여부는 어떻게 확인할까?

공매로 집이 넘어가는 상황을 대비하기 위해서는 임대차 계약 전 국세청에 [미납 국세 열람제도]를 통해 임대인의 미납 국세가 어느 정도인지 파악할 필요가 있습니다. 사기꾼이 아닌 이상 일반적으로 국세를 크게 미납하는 경우는 없습니다.

 

또한, 세금 체납 정도가 전세금을 뛰어넘을 정도가 된다는 건 정말 어려운 일입니다. 만약 그런 사람이 있다면, 흔히 말하는 빌라 수백 채 갭 투기 후, 세금을 체납하는 경우 밖에 없죠. 실제로 빌라가 공매에 넘어가는 경우는 100% 이런 경우입니다. 부동산 보유 세금을 감당하지 못할 정도로 보유 후, 체납하는 경우죠.

 

 

의심된다면, [미납 국세 열람제도]를 꼭 이용하자!

특히나 빌라를 전세로 얻을 생각이라면, 꼭 집주인의 세금 체납 여부를 확인하기를 추천드리며, 빌라의 경우는 꼭 전세가 아니어도, 반전세나 월세도 좋은 선택이라고 말씀드리고 싶습니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

 

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